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特色小镇的开发运营、产业培育、商业模式、投融资模式
时间:2017-08-04 15:17:00来源: 作者:点击: 477 次
 

2017-06-13 地产智库大爆炸

 

 住建部提供的数据显示,第一批127 个特色小镇建设带动产业和农村发展效果明显。127个特色小镇自公布以来,新增企业就业人口10 万人,平均每个小镇新增工作岗位近800个。农民人均纯收入比全国平均水平高1/3。

  从全国来看,特色小镇的建设将产生十万亿以上的投资额。根据已经初步建成、有企业进驻运营的部分小镇统计来看,平均一个特色投资额约为50-60 亿。按照住建部总规划亿。按照住建部总规划1000 个特色小镇,将产生5-6 万亿投资额。

 

  如果按31 个省市的规划总和,2400 多个特色小镇将产生12-15 万亿投资额。而建成后的特色小镇如果能够形成利润生产中心,带动片区的经济发展,所带来的经济效益不可估量。

 

商业模式:小镇定位明确,多层盈利模式清晰

 

特色小镇的商业模式主要包括土地一级开发、二级房地产开发、项目运营、城市配套服务设施开发运营四阶段。在实际操作中,特色小镇的开发运营通常是以一揽子服务或按功能、区域划分的块项目为主,例如古北水镇是由中青旅负责进行整体开发、运营。当前阶段,特色小镇的盈利主要包括开发运营收入和政策补贴收入。 

 

 

旅游产业小镇模式各有特色

 

具体到不同类型的小镇,其盈利模式略有差异。旅游小镇和产业小镇的出发点并不相同:旅游的核心是消费,尽可能的吸引消费者来流动消费;产业的核心的生产,尽可能高技术人才创业就业,长期定居。二者发展路径截然不同,所需要的区位条件、基础设施、配套服务、盈利模式也都差异巨大。旅游特色小镇对于交通和区位因素的要求较低,但是对天然的特色旅游资源要求颇高,建设成本主要集中在景区的开发,并通过旅游运营获取盈利,和一般景区并无二致。产业特色小镇对交通区位以及产业配套要求较高,比较容易出现在大中城市周边,通过税收、政策补贴、管理收费等盈利。

 

旅游小镇VS 旅游景区

 

旅游特色小镇和景区开发都基于当地的旅游资源,模式上有共同之处。以旅游功能为主导的特色小镇可以发展成为景区,有些历史人文古镇,自然风光优美的景区小镇也兼具特色小镇的文旅功能。

 

但是旅游特色小镇不同于传统景区开发模式,目的在于丰富游客的选择,延长游客的体验时间。传统的景区开发为主的模式逐渐面临挑战:景区项目的单调、景区居住环境和配套设施的落后,导致游客在景区停留时间短,消费能力得不到释放,直接影响了景区效益,制约景区旅游业的发展。特色小镇在旅游客源市场上更强调满足周边大城市中高收入人群特定需求,在旅游活动上更强调体验和参与,在旅游发展目标上更强调目的地和集散地,在旅游功能开发上更突出互融互动。

 

 

点线旅游体系转向板块旅游体系,旅游小镇将充分带动整个地区旅游产业和旅游地区的协调发展。以区域为主的旅游形式看可以实现各个区域旅游产品的互为补充,充分根据旅游地区资源特色实现产品的差异化,减少各个地区旅游业之间争夺客源的竞争,促进旅游业的整体发展,以板块旅游最终形成旅游产业的经济产业。

 

产业小镇VS 产业园区

 

产业特色小镇与传统的产业/工业园区一样,本质都是培育扶持产业的发展,实现产业的转型升级。两者都关注重视产业发展、聚焦战略新兴产业、重视集约集群、重视研发创新和存在较大利润空间的下游领域等。

 

但和产业园区并不同的是,特色小镇同时也是居民为主体,具有多元功能、完善服务、社区的认同的生活空间。首先,特色小镇是产业与城镇有机互动的发展模式,旨在实现特色产业与新型城镇化、城乡统筹、美丽乡村等结合,强调历史、文化的传承。其次,特色小镇更多针对的是小城镇、城市中的城中村改造,重视产业、居住和服务等空间功能布局的协调;而工业、产业园区过去大多规模较大,用地粗放,生活功能不够完善,对附近的城市依赖性强。此外,在运作层面,特色小镇重在运营,不同于过去产业园区园区搭台,外来企业唱戏的模式,更加注重自身的长足、协调发展。

 

 

统筹规划:政府推动政策扶持

 

特色小镇的建设过程中离不开政府的推力。政府因在政治、经济、社会和文化等诸多方面的综合运营能力,在小镇这一复杂运行体中始终能扮演重要角色。但是如果政府追求自身的利益最大化,小镇的其他主体便有可能被边缘化1,这就违背了治理原则,因为在治理框架中政府不再是唯一的权力中心,社会各种正式、非正式组织及个人都将共同参与治理,共同承担治理责任。西方政府在上百年的小镇建设历程中发现,政府仅承担小镇的组织协调、服务传递、参与表达、财务预算、计划推进、理念和技术支持等职责,这种政府有限责任、公民与组织多方参与的建设及运行理念与治理的内核完全契合。

 

特色小镇的创建流程遵循政府主导、企业市场化运作的原则。政府在其中起到引导和服务保障的功能,在规划编制、基础设施配套、资源要素保障、文化内涵挖掘传承生态环境保护等方面发挥作用;而企业为特色小镇的建设、运营主体,通过市场化作实现资源的有效配置不仅有利于缓解政府财政压力,提高建设效率而且可以为民营企业拓宽投资渠道实现令各方共同受益的良性循环。

 

开发运营:产业型企业大有可为

 

特色小镇的开发主要有三种模式:政府主导、企业主导和政企合营的PPP 模式。当前特色小镇的开发主要以政府为主导,但随着小镇的商业模式不断清晰,民间资本参与开发的意愿越来强,产业型企业凭借资源整合能力、园区运营经验等优势,在特色小镇的开发运营中的大有可为。

 

投融资模式:PPP 模式主导

 

PPP 模式或成为特色小镇的主流经营方式。投融资平台以项目为核心、以城市投资及旅游投资为支撑,多种投资平台相互协调、特色小镇投融资平台为互相支撑的投融资框架结构。通过PPP 模式可以广泛吸收社会资本,既可减轻政府负担,还可以拓宽融资渠道,实现政府和社会资本实现利益共享和风险共担。目前,PPP 模式在特色小镇建设中尚未得到广泛的应用,但是在浙江特色小镇成功经验的示范效应和政府多重政策刺激下,未来全国特色小镇建设无论在数量上还是投资额上都将迎来飞越,单靠政府财金将难以满足如此大的投资需求。因此以政企合营的PPP 模式进行小镇开发的特色越来多。

 

 

运作模式:产业型企业挑大梁

 

市场在特色小镇的运作中,起到资源配置与筛选的作用。特色小镇的成型取决于自身的产业基础与特色,这是市场而非基于城镇行政级别的选择,政府正在尝试以一种更为顺应市场的方式进行行政资源配置。市场在资源配置的过程中起到决定性的作用,什么样的小镇吸引什么样的资源有其运作的规律。在具体操作层面,企业将从利润最大化的角度寻找市场机会、进行资源配置,从而使得小镇在竞争中脱颖而出。

 

 

大型产业型企业在同类型或者相似领域里具备运作经验,可以胜任小镇的运营主体。地产运营商(如华夏幸福、华侨城等)以及景区运营商(如中青旅等)是特色小镇运营的主要力量,产业型企业在传统业务的长期耕耘中积累了丰富的行业资源,如产业上下游资源、政府资源等,同时经过市场竞争的企业运营能力可以得到保证,将成为特色小镇浪潮中受益最大的主体。

 

培育模式:实现产业及消费聚集

 

以文旅和产业为核心,特色小镇实现资源、人才和消费的聚集。产业经济导向下建构的特色小镇,在为产业配套的同时,会带动这一小镇的交通、消费、休闲、教育和旅游等,有时还会因各类产业移民的进入而改变这一区域的人口结构,甚至形成新的移民小镇。关键在于以产业兴起而不止步于产业,才能为特色小镇带来全方位的、可持续的发展。

 

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